1000万套保障性安居工程建设任务和5000亿元的建设资金缺口，使得地方政府陷入了如何确保保障房保质保量，又能解决缺钱问题的“两难”境地。就在此时，上海提出了“共有产权”的保障房建设模式，即在廉租房等保障房当中，给保障对象一定的产权，例如30%或者20%，政府持有剩下的70%-80%的产权，这样的房屋配给给保障对象以后，达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋。

这一模式最早在贵州进行尝试，西部缺钱的地区纷纷试验，而如今上海、厦门、湖南等省市也纷纷开始试点，背后反映了地方政府建设保障房的巨大资金压力。

厦门市住房保障工作因为覆盖人群广、建设规模大，而被住房和城乡建设部肯定，并且定为“厦门模式”，被全国其他城市学习。2011年，厦门市准备再投资100亿元，建设4万套保障性安居工程。与之前的限价房和经济适用房为主的建设模式不同，这次公共租赁房为1.95万套，占建设任务近一半。财政宽裕的厦门市在保障性安居工程建设投入上虽然“不差钱”，但是其后续租金运营和管理上，也面临全国其他城市一同面临的问题：公租房租金收入太低，不足以偿还建设投入。

本报记者日前专访厦门市规划局局长赵燕菁，试图寻找一条公租房大规模建设的条件下，如何以合适的保障房建设和运营模式，破解资金投入和回报不足的难题。

“先租后售”模式

《21世纪》：截至今年5月底，不少城市的保障性住房建设实际开工率不到三成，与10月底全面开工的目标相距甚远。这实际上就反映出了融资难的问题。在你看来，保障性住房建设为什么融资难？

赵燕菁：任何可行的融资方案，都必须建立在该项投资未来收益的基础之上，保障房也不例外。纵观现有的四大保障房模式，以“租”为主的公租房和廉租房，都不可能创造足够的回报率。因为现在市场的租金，都很难保证收益率大于银行利率，公租房的租金远低于市场租金，就更不可能做到这一点。所以，虽然大规模的公租房建设已经在路上，但合理的盈利模式仍然没有找到。没有稳定的回报模式，市场融资就是无源之水。这就决定了以“租”为主的保障房模式，从一开始就无法在市场上融资。

实践表明，如果想通过市场融资，保障房供给的主流模式必定是“销售”——无论是直接或者变相销售。适合条件的保障房模式只有限价房和经济适用房两种。

《21世纪》：保障性安居工程的分配问题也是一个难题，真正需要经济适用房的人往往买不到，这种现象该怎么解释？

赵燕菁：这实际上反映了保障性住房建设中的另外一个难题——分配问题。由于经济适用房本质上是以低于市场的价格供给住宅，这种房子的市场价格和购买价格之间的差额因此形成了巨大的寻租空间。如果说当初经济适用房与商品房的市场价格差异不大，社会还能容忍一定的寻租，那么在这两者的价格落差越来越大的今天，继续靠这种方式转移社会财富，则是社会所完全无法容忍的了。目前也有解决分配问题的方法，就是通过限定购房者资格，排除不符合条件的购房者。但在信息不完备和个人财富快速变动的市场环境下，甄别出合适的候选者，如果不是完全不可能，代价也必定是极为高昂的。

《21世纪》：按照你上面的分析，顾及了分配的问题，融资就会有困难；解决了融资的困难，又达不到分配公平。这两难之境，你认为如何破解？

赵燕菁：要破解这两个难题，必须使用“租”“售”结合的方式。即通过“租”来解决分配难题，通过“售”来解决融资难题。具体的建议是“先租后售”，以时间换空间，也就是按照居民可负担的数额，逐月收取租金，一定时间后(比如十年或十五年)，一次性补齐余款，获得完整产权。

《21世纪》：在这种“租”“售”结合的模式下，谁是保障性住房的享受主体？怎样来保证人们能买得起房子？

赵燕菁：在这种模式下，保障性住房的门槛就向全社会开放了。既然我们无法公平地分配经济适用房，为什么不能让所有人都有资格分享这一制度的好处？这也就避免了甄别候选者的问题。这就是“普惠性的经济适用房”。任何“普惠性”制度的前提，必须是“每个人”都可以负担的。否则，政策就只能惠及特定的人群。另一方面，要使普惠性经济适用房人人都负担得起，必须做到两点：第一，要限定建设的标准和规模(比如50平方米以下)以控制总价；第二是分期付款。这就是为什么必须“先租后售”。实际上，很多城市“暂住居民”现在的实际租金，就已经和分期付款差不多，甚至更高。由于保障房的租金，相当于存款(按揭)，即使略高于市场租金，很多人也愿意负担。对于商业银行而言，利润虽然不高，但风险低、规模大，在流动性总体充裕的今天，不失为一个非常安全的投资方向。

房地产调控也打痛了保障房

《21世纪》：目前国家出台了一系列以打压商品房房价为核心的房地产政策，这些政策对保障性住房建设有没有影响？

赵燕菁：肯定是有影响的。对于出售型的保障房模式而言，其潜在收益率同商品房市场价格密切相关。一般来说，商品房价格越高，也就意味着经济适用房的潜在收益率就越高。反之，如果住宅的市场价格接近甚至低于建设的成本，银行无法通过市场处置资产，保障房依然无法通过市场进行融资。

所以，要想吸引社会资金，保障房就必须提高自身的回报率，使保障房投资相对于其他投资更有吸引力，因为任何市场的资金，都是按照行业的回报率来分配的。

《21世纪》：商品房价格的降低是不是有利于解决社会的住房问题？

赵燕菁：事实上，靠市场来解决住宅保障是不可能的，因为目前的市场房价再低，大部分居民仍然买不起。商品房满足的更多是投资的需求，真正的居住需求只能依靠保障房解决。由此不难看出，仅就保障房融资而言，目前以打压商品房房价为核心的房地产政策，与住宅问题的解决乃是南辕北辙。

《21世纪》：2010年以来，货币政策持续收紧，这对保障房的建设有什么影响？

赵燕菁：资金需求大，回报率低是保障房固有的特点。如果市场银根过紧，资金就会首先流向回报率比较高的项目，保障房建设就无法低成本地大规模融资。事实上，近年来央行的一系列收紧银根的举措，已经开始影响保障房的融资成本。例如，2010年的时候，保障房项目获得贷款的利率还可以在基准利率上打折，如今保障房项目贷款的利率不但不能打折，很多项目还在基准利率的基础上一般上浮了10%-15%。很多企业抱怨，按这样的资金成本，保障房的建设不但无利可图，而且极有可能亏本。

《21世纪》：当前商品房市场以及房地产调控的变化，与保障房项目建设有怎样的关联？

赵燕菁：对于出售型的保障房模式而言，其潜在收益率同商品房市场价格密切相关。商品房市场的价格，为保障房融资提供了必要的参照——商品房价格越高，经济适用房的潜在收益率就越高。因此，想要为保障房大规模融资，商品房的市场价格就不是越低越好。因为市场房价越高，保障房的风险反而更低。