作者简介：张良悦，男，安阳师范学院商学院教授，河南师范大学精准扶贫与区域发展研究院研究员（安阳  455000）。

马克思在《资本论》中对虚拟资本运动二重性的分析表明，任何资产在一定的经济环境下都可以转化为虚拟资本，但虚拟资本一经产生，就会按照自己的内在要求强制运行，突破环境的约束，产生与实体经济相偏离的轨迹，最终在实体经济无法支撑的情况下导致资产泡沫的破灭。房地产业一方面具有实体经济的本质，另一方面也具有资产化收益虚拟经济的特征，即资产的二重性，在其发展过程中极易产生资产泡沫化的实体虚拟分离运动，必须对其适时监控才能保证其良性运行，并规避金融资本的“脱实入虚”。

一、房地产业实体及虚拟的二重性

房地产经济具有实体和虚拟二重经济特征，在合理的限度内，房地产业是经济发展中的重要产业，超出合理的限度，极易产生资产泡沫。这种二重性是由房地产业的多功能性及居民需求的多样性决定的。

在工业化和城市化社会中，房地产具有提供居住服务、财富积累、资产投资等多种功用，可以满足消费者的不同需求。就居住服务来看，包括私人产品的消费和公共产品的消费。私人产品的消费是指消费者个人对建筑物空间的占有及享用，甚至包括对邻里的选择；公共产品的消费是指消费者对城市政府提供的基础设施与基本服务的消费，特别是教育、医疗、生态环境等服务内容越来越成为购买者的首选。正是因为对住宅的消费已经拓展至公共产品领域，并非简单限于建筑物本身及区域空间，所以，公共产品构成房产价格的一部分，这既是房地产投资的一个因素，也是政府公共经济的一个内容。财富积累功能是指房地产的财富效应，房地产作为不动产具有较好的保值增值功能。在一定限度内，房地产具有财产的稳定性和与社会财富一同增长的增值性。房地产是一种耐用型消费品，只要符合居住要求，就能保证其财产的完整性。房地产的价值评估是与经济发展状况高度相关的，作为一种存量资产，房地产随着社会财富的增加而增值，如果维护与修缮妥当，房地产的增值会大于其贬值程度。所以，对于居民来说，房地产是一种理想的理财工具与保值产品。也正因为房地产具有财富效应，促使房地产又成为一种投资工具。其投资的理论基础就是收入的资本化，即一套房产可以通过出租获得连续的收入，通过对权证（所有权证书）的出让获得资本的偿还利得。从而，作为一种纯粹的投资品，房地产就具有了虚拟资本的性质。当然，这种资产的资本化必须配之于必要的经济环境与制度安排。1998年，中国住房货币化改革与住房信用制度以及城市化的大规模发展等形成了房地产业虚拟化的基础条件。

二、房地产业虚拟经济的运行表征

房地产经济的虚拟性是指对房地产资产功能的过度追求所诱发的房地产业在某一时期的异常发展，且超出了“房子是用来住的”基本功能，导致房产资产价格的持续上涨，社会资本的大量聚集，进而影响产业资本的正常运动，具有高度资本回流中断风险的金融资产现象。在一定的发展时期，房地产业是经济发展的基础产业和关联性较强的产业，既可以在生产、投资和消费领域对国民经济增长做出重要的贡献，同样也可以在这些领域对国民经济增长产生反向作用，阻滞实体经济发展。在经济发展过程中，如果过分倚重房地产，就会出现房地产过热、房价上涨过快、房地产泡沫、房地产信贷风险等诸多问题，从而影响国民经济的持续稳定健康发展，显现出房地产虚拟经济的运行特征。从总体情况判断，中国房地产业已经具有虚拟经济的显著特征。

1.资金的吸附效应

资金的吸附效应是指房地产业的超常发展导致社会资本快速大量地涌入房地产行业，包括固定资本投资和消费资金的转化。大量的资本进入房地产业之后会造成如下结果：（1）使房地产业的开发、销售和持有环节积聚大量资本，从而形成对其他产业资本的“挤出效应”，影响其他产业的发展。例如，1998—2013年，房地产开发企业到位资金中的国内贷款年均增长21.9%，占全部国内贷款的比重由21.4%提高到33.5%，上升了12.1个百分点。而同期制造业国内贷款年均增速为20.6%，比房地产开发低1.3个百分点；制造业国内贷款占全部国内贷款的比重由15.6提高到21.9%，与房地产开发的差距由1998年的5.8个百分点扩大到11.6个百分点（许宪春等，2015）。（2）在房地产的持有环节形成大量的虚拟资本，其资本回流的要求形成房产价格持续上涨的压力，其资本投资回报的期望形成对其他产业利润的严重侵蚀（即对平均利润分割的要求导致其他行业利润的下降）。尽管我们无法从存量上推算房产的空置率，但是，中国房产市场“高收入锁定”应是一个不争的事实。大量房产是基于投机需求待价而沽！1998—2017年，流入房地产业的货币资本占城乡居民存款的比重逐年增加，且呈加速之势。特别是2010年之后，每年有1/4的居民储蓄进入房地产业，2014年至2017年更是增加到30%—40%以上。大量的货币资本进入房地产业，无形中将会影响其他产业对扩大再生产资本的需求。房地产业对资金的吸附效应会造成一种“荷兰病”的经济现象，导致制造业的停滞或衰落。

2.资产投机及期房需求的过度膨胀

房地产业虚拟运行的另一个表现是对“房地产的炒作”，这种炒作主要表现在房地产的期房销售上。中国房地产真正意义上的市场化是从1998年开始的。在全面推行住房分配货币化改革和全面实施住房按揭信用制度，以及对城市化快速发展的良性预期的支撑下，房地产业出现了长达20年的快速增长。其中，期房销售是中国房地产市场销售的重要渠道和组成部分，呈加速增长的趋势，不仅导致价格水平难以下降，而且推动房地产业强劲发展。1997—2004年，中国住宅现房交易呈上升趋势，2005年则大幅下降，之后呈稳定交易状态。期房交易从一开始就呈稳步增长之势，2005年之后超出现房交易，并逐步拉大与现房交易的差距，不仅超出现房销售，而且在2009年之后超过当年竣工面积，表现出异常的需求态势。

然而，这种期房交易并没有定位于“房子是用来住的”基本的住宅功能，而是偏向于资产投资功能，是对资产效应的追求，并且产生了诸多不良后果。（1）期房销售助长了房地产开发商的短期性和盲目性。期房销售的初衷是为解决房地产企业发展融资困难问题。但是，房地产商在信息不对称的情况下，可以将住房延期交付进行“抵押房再预售、预售房再抵押”的融资循环制造多倍虚拟资本（邵挺，2017），形成信贷约束机制下的“金融加速器效应”（孟宪春等，2018）。（2）居民住宅投资需求膨胀。现有城镇居民认为城镇化的发展会增加更多的城市居民，城市居民的增加必然增加对住宅的需求，住宅的资产价格必定看涨；具有购买能力的非城镇居民认为城镇公共产品优于农村，但要获取城镇公共产品（例如教育）必须首先购买住宅，购买住宅等于部分购买城镇户籍福利。这种投资的盲目增长导致了社会食利阶层的形成并放大了收入分配的不平等现象。（3）地方政府有意放大房地产的先导作用。在目前财税制度不完善的机制下，“土地财政”成为地方政府收入的主要来源，房地产业成为土地收入来源的通道（张良悦等，2013）。地方政府应理性地将房地产作为支柱产业、甚至独大产业（贾康，刘微，2012）。

基于这三个方面的原因，于是，在对“城镇化增长引擎”片面理解与非理性的驱动下，地方政府对土地财政的追逐与居民对房产“资产效应”渴求的相互推动，借助于房地产金融，期房销售就成为放大市场空间的有效途径，从而使房地产业由实体经济为主转变为虚拟经济为主，形成了房地产开发的“增长机器”（Molotch，1976）。

3.房价收入比及资产泡沫

房地产经济虚拟化的另一个重要表现就是房地产资产的泡沫化。一般来说，房地产的资产泡沫化主要用房价收入比、房价租金比、住宅空置率来判断。但在中国由于后两个指标无法取得，或者说不可能在全国范围内取得统一的客观的指标，所以，我们只参考房价收入比进行说明。

住房的可支付性是国际上用来评价不同国家和地区住房状况的一个重要评判标准，反映了住房市场上的居住成本与家庭收入之间的关系。常用的指标是房价收入比和住房可支付指数。房价收入比一般是指所有住房的中位数价格与城市居民中位住户年收入之比。联合国人类住区规划署认为，房价收入比在3—5之间属于合理范围。任荣荣、满燕云（2010）利用“2007年城镇住户基本情况抽样调查问卷”数据，计算出了2007年中国主要城市房价收入比。其结论是，2007年全国房价收入比为5.56，超出了联合国人类住区规划署划定的3—5的合理范围。为了对此有一个更加全面普遍的认识，本文对全国及30个省（市、区）（不包括西藏）的房价收入比作了一个推算，尽管其中具有方差偏大的不准确性，但是总体情况还是能够说明问题。结果显示，中国的房价收入比一直处于很高的水平，全国平均房价收入比一直维持在6.7左右。分地区来看：（1）北京、天津、上海三地最高，超过两位数，特别是北京最高2010年达到21.64。（2）广东、浙江、海南三省多数年份处于8—10之间；江西、湖南两省基本在5左右徘徊；其余省份都在4—7之间波动。（3）从动态上看，全国平均水平呈小幅下降趋势，天津、河北、山西、吉林、黑龙江、山东、河南、湖北、广东等省份总体呈上升趋势，其余省（市、区）则先升后降。从房价收入比的合理范围来看，全国的房价运行都处于严重的泡沫之中，具有显著的虚拟经济的特征。

三、房地产业向实体经济的回归

1.房地产业虚拟资本生成的制度因素

房地产市场的虚拟化及其对实体经济的偏离，其根本原因在于社会资本对投机资产的追逐，以及各级政府抑制投机需求有效制度的缺失。尽管中央政府对房地产发展的调控政策频频出台，但是，多数政策并没有从根本上阻止虚拟经济产生的根源，所以，政策效果最多只是“扬汤止沸”，从而出现房地产市场与政策调控逆向而行的态势。

第一，房地产支柱产业的定位与地方政府对土地财政的高度依赖是房地产虚拟经济生成的根本。这种发展模式是地方政府与中央政府博弈的结果，获得了中央政府的默许。“城镇化—公共产品—政府融资”是一个发展的基本逻辑，目前，中国各地城镇化公共基础设施和公共服务供给的融资渠道主要来源于土地财政，即土地出让收入和土地抵押收入进行的政府投资。然而，这种融资方式具有不可克服的缺陷：一方面，依靠土地出让收入和土地抵押收入，形成了“公共基础设施建设—土地出让和抵押收入—农地非农化—城市框架拉大—城市公共基础设施提供”的恶性循环。另一方面，形成了对房地产支柱产业的严重依赖。土地出让和土地抵押都需要房地产的开发，否则，没有土地的需求方，土地资产不会显现。同时，城市基础设施的投资也需要通过房地产价值来体现，如果不能通过居民的住宅资产显现出来，城市基础设施的投资就成为完全沉淀的投资。所以，土地的出让、开发、价值显现都离不开房地产业。正是这种定位，使得政府对房产的产业规制无法消除通过房地产业来促进经济发展的内在“基因”。

1998—2003年间，中央政府房地产调控政策决策的逻辑起点是一种单向的GDP增长逻辑，将房地产开发定为支柱产业。2003年之后，尽管开始注重对房价的调控，防止房价过快上涨，考虑居民的消费承受能力，但是，发展经济的基本基调并没有放弃。2003年中央《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》认为房地产业已经成为国民经济的支柱产业，能够“促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”。2008年在反危机政策中，房地产业更是成为重要的政策工具（黄新华、屈站，2014）。特别是当下，在经济新常态下，一些城市没有按照供给侧结构性改革的方案正确实施去库存，反而采取了加杠杆方式消化库存。例如，2015年以来，各类中介机构通过提供“首付贷”“过桥贷”“赎楼贷”等金融业务，推广众筹买房等行为，违反了房地产贷款业务规则和国家金融调控政策。结果住房金融信贷政策过度宽松，全社会流动性过剩，刺激了投机投资需求，导致大量资金从实体部门转到房地产领域，共同推动了房价的过快过高上涨（邵挺，2017）。

第二，对房地产投机资产的有效规制不足导致房地产投资资本的“稳定”预期。房地产业的规制政策包括金融政策、税收政策、土地政策、住房保障政策，但在实施过程中，往往过度依赖限购及信贷调整等短期政策，没有建立起调控的长效机制。之所以依赖限购和信贷政策，是因为这些政策不仅容易操作，而且能够立竿见影；不仅易于决策，而且有利于中央政府与地方政府形成合意。税收政策需要从总体上加以改进，出台较为困难，土地政策和住房保障政策都有博弈的空间。实际上，在对房地产的规制中，房产的税收政策才是有效的措施。房产的税收包括财产税、交易税和所得税三大类，其中，财产税为资产税，主要从持有成本上来为地方政府提供公共产品进行融资，对投机资本的利息回报进行对冲。作为融资渠道有助于减少或消除地方政府对土地财政的依赖，作为对冲手段有助于抑制房产的过度投机，特别是有些国家还实施了惩罚性税收政策。中国在这一方面至今仍未推出覆盖全部个人住房的房产税，只是在交易税上进行了调整，是一个严重的缺陷。回顾过去十多年的调控政策，每次都是出台最严厉的限购、限价、限贷政策，但是，每次在房价短暂的降温之后紧接着又是一轮强劲的反弹。这就给了投资资本一个稳定的预期，即房价必涨无疑。目前，虽然房价没有大幅上涨，但是，不少城市和开发商都在惜盘等待机会。

第三，城镇化制度的滞后与人口城镇化的不畅为投机资本提供了“套现”的政策空间。尽管中国提出了“经济发展引擎”的城镇化定位，出台了多项促进城镇化发展的政策，但是，至今未从根本上打破户籍制度的约束与红利，导致中国的城镇化不能够形成正常的人口流动。城乡之间、城市之间人口流动的不畅，以及首位城市的过度集聚，就会形成对住宅需求的稳定预期，从而形成对房产投机“套利”的政策空间。如果说一、二线城市由于人口的高度集聚会形成对住宅的需求压力，导致房价持续上涨，那么，三、四线城市不该有需求缺口过大带来的压力。事实上确实如此，三、四线部分城市开始出现人口的净流出现象。但是，由于中国农村人口的基数过大，城市化发展的引擎定位与土地财政通道的功用，以及流动资金的追逐和对一、二线城市的跟风效应等因素，也带来了对三、四线城市住宅的投机追求。

2.回归路径

中国房地产业发展的一个突出特点在于受政策性的影响大于经济基本面的影响，表现出发展轨迹政策外生性的特征。目前，无论是经济增长的引擎功能，还是居者有其屋的民生功能，都不再具有外生增长动能的发展空间，中国房地产市场业已进入“供求基本平衡、城市深度分化、风险快速积累”的新阶段。城镇家庭户均住房超过1套，拥有多套住房（2套及以上）的比率在2013年达到18.6%，显著高于美国（14.4%）、加拿大（9.0%）、法国（11.0%）等发达经济体水平（邵挺，2017）。在经济新常态和供给侧结构性改革的发展背景下，中国房地产业的发展必须遵循新的发展理念，回归基本面的产业发展轨道，遏制金融资本“脱实入虚”，有序引导资本回流实体经济。

从本质上说，房地产是一种制度设计，是人类社会对有限的土地空间资源的有效利用。在经济发展的起飞阶段，房地产的产业关联效应与财富效应相对较强，房产私人产品的性质较大。当经济发展起飞之后，特别是城市化完成或即将完成之时，房地产的产业关联效应和财富效应相对较弱，房产的准公共产品性质较为明显。此时，房地产的发展应与城市发展的融资制度、公共产品的供给制度、城市环境政策、居民福利水平等相融合，促进城市健康有序发展，充分发挥其基础功能的作用，凸显其产业实体经济的特征。目前，中国经济发展已经进入中等收入水平，城市基础框架已经成型，城市化率已接近60%。因此，从这一角度来说，房地产供给侧结构性改革的本质在于房地产产业政策转变与相应制度供给加大，促使房地产业回归实体经济，消除虚拟经济的泡沫属性。具体说来，包括如下几个方面。

第一，必须做好房地产业发展的基本定位。2016年中央经济工作会议提出了“房子是用来住的”基本定位。这就要求在对房地产业的发展中，不能再将房地产业作为支柱产业，不能再将房地产业作为土地财政的变现通道。必须将经济的发展放在制造业与服务业的重心上，将政府对公共产品供给的融资转换到房地产存量的财产税和市政债券上。

第二，做好房地产资产的规制政策，谨防虚拟资本膨胀的经济环境。城市房地产业的发展包括两个方面，一是房地产本身的发展，要根据城市人口的增长需要，根据城市居民对房产更新的需要实施开发，要尽快推出房产税政策，有意增加投机资本的成本，保持房地产业的健康发展。二是公共住房政策，要从公共产品的角度解决低收入住房问题，减少房产的炒作空间，比如，加大对住宅的租赁制度的供给来解决住宅问题，2017年推出的“租售同权”制度就是一个很好的发展思路与对策。

第三，做好城镇化发展的制度政策，尽快实施有效的人口流动政策，促进城市化的健康发展；分类施策，有效化解房地产存量库存与房价持续上涨问题。中国目前的城市化只是关注了城市规模的扩张，没有注重城市内涵的建设，没有重视产业的集聚效应与人口的城市化。城市化发展的正常次序应是产业集聚—人口集聚—城市扩张。目前的城市化主要是通过基础设施与房地产扩大城市边界，人口集聚动能明显不足，是一种本末倒置。必须将未来的城市化发展放在人口城市化的重心上，而这将会导致中国城市的分化，打破之前各级城市同向性的城市蔓延扩张的态势。城市分化发展对房地产业的影响会造成两种相反的情况，一种是房价进一步上涨，另一种是房产存量积压严重，从而形成控房价与去库存相反的政策要求。

第四，要做好房产空置率中间指标的统计工作，以住宅空置率作为中间指标，配之于房价收入比、低收入住房状况等进行产业管制。目前，对房产的统计主要体现在经济增长指标上，集中在增量房产的销售上，对销售之后的存量房产没有进行应有的统计与评估。而房地产业潜在的问题主要集中在存量上，发达的市场经济主要通过住宅空置率来加以监控。中国目前通过近20年的快速发展，房产的存量规模已经很大，已经成为城市居民的主要财富。所以，对存量住房的监控就成为房地产业健康发展的常规措施。

四、结论

经过20年的快速发展，中国房地产业已经由实体经济本质呈现出显著的虚拟经济的特征，发展理念、产业定位、土地政策、制度短缺以及巨大的发展空间等多种因素促成了这一结果。快速发展的房地产业吸附了大量的金融资本，推动价格持续上涨，形成资本回报的巨大压力，不仅加大了金融资产的风险性，而且严重挤压了实体经济的发展，形成了房地产的“增长机器”。虚拟资本与虚拟经济一旦形成，便有其自身的运行规律，其进一步发展的结果必然会走向其反面，导致泡沫的破灭。对此，必须有清醒的认识，必须尽早加以规避。目前，中国经济发展已经进入中等发展水平，在新常态发展的背景下，房地产业的发展也必须回归“房子是用来住的”常态，不能再“一枝独秀”，进一步催生资产泡沫。为此，供给侧结构性改革必须改变产业发展政策，加大制度供给，促使房地产业摒弃支柱产业功能，转向社会基础设施的公共产品、城市发展融资与公共产品供给的发展功能上来，回归实体经济的产业发展常态。这样，才能从根本上遏制金融资本的“脱实入虚”，有序地引导资本回流到实体经济。

                              本文节选自《区域经济评论》2019年第2期