我国保障性住房制度建设正处于起步阶段，资金筹措问题无疑成为关系这项重要民生工程能否开好头、起好步的关键环节。国际经验表明，以财政投资和财政支出政策为主导、税收政策和必要的行政措施为辅助的公共政策体系是世界各国公共住房制度建设的政策重心。

　　国外房地产业一般具有比较明确的发展目标，并以法律法规的形式具体规定住房政策的核心。公共住宅制度作为各国公共政策的重要组成部分，构成了各国住房政策的核心内容。

　　美国：中低收入者购房享受减税待遇

　　美国的公共住房制度以财政公共住房投资和向中低收入家庭提供实物及租金补贴为主体，相关税收优惠为补充。具体做法主要包括以下三个方面：

　　第一是财政投资兴建公共住房。政府根据中低收入者占居民总数的比重，每年保证建设一定比例的公共住房，积累若干年解决了数量不足问题之后，再转向提高住宅水平。

　　第二是政府提供实物和租金补贴。家庭收入为所在地区中等收入家庭年收入80%以下者，都可申请住房补助：一是直接向家庭收入占全国平均收入37%以下的低收入家庭提供低于市场租金20%～50%的公共住房。二是政府为低收入偏上家庭提供租住的公有住房。三是发放最长期限为20年的住房券补助。获得住房券的家庭必须拿出其总收入的25%支付房租，租金超过部分由住房券补充。四是对低收入者承租私人房屋，房租超过其收入1/3的部分由政府代付。五是对无力支付首付的购房家庭提供1万美元或者住房买入价格6%的购房补贴。

　　第三是对于中低收入者购房给予减税待遇。对中低收入阶层购买自有住房，免征贷款利息税、所得税，减征财产税；对使用抵押贷款购买公共住房的中等收入者，按照每月还贷数额，核减一定比例的税款，并免征财产增值税；房贷利息冲减所得税纳税基数，从其年收入中扣除。

　　英国：财政大规模投资公共住房

　　英国政府同样实行以财政公共投资和实物、租金补贴为主，税收优惠为辅的公共住房制度，主要内容包括：

　　第一是财政进行较大规模的公共住房投资。英国政府提出了“公屋冲击计划”，准备今后3年内投入80亿英镑(约合164.6亿美元)建造至少18万套“买得起”的新住房，以增加房源，缓解日益严峻的国内住房矛盾。伦敦市近来公布新提案，计划未来3年在伦敦提供5万套可支付住房。伦敦市新规划把可负担住宅的2016年理想目标提高到占住宅总量的50%。英国政府社会公共房屋管理部门提供的住房，主要通过出租方式解决中低收入家庭的居住问题。公共房屋管理部门为中低收入家庭提供一定数量的可支付产权房(相当于我国的经济适用房)和可支付租赁房。可支付产权房的价格比同类商品房低30%左右，分为全产权房和半产权房两种类型。政府鼓励符合住房保障条件的家庭租住私人机构提供的住房，相应比例的租金由当地政府相关机构直接支付给房屋出租人。各级政府还将城市无家可归者和外来务工暂住人口的住房问题作为住房保障的重点。为离家出走者、由于特殊原因不能住在家里者以及由自然灾害造成的无家可归者等六类群体提供临时住所。通过提供低居住成本租赁房的形式解决外来务工暂住人口的居住问题。

　　第二是财政提供实物和租金补贴。由财政支持，实行产权分享方式(半租半买形式)推动居民分步购买住房。对于购买能力低、无力一次性贷款购买住房的居民，通过财政支持，允许其先购买部分产权，其余部分继续租用，等将来经济能力增强后，再买下全部产权。由财政支持，通过房价优惠措施吸引居民购买其租住的公房。房价优惠折扣按居住期计算，以两年居住期为起点。独栋房屋的起点优惠为32%，公寓中的单元房起点优惠为44%。以后每增加1年，独栋房屋可增加1%的优惠，以优惠金额占总房价的60%为限；公寓可增加2%的优惠，以优惠70%为限。所有住房优惠金额的最高限度为5万英镑(约合60多万元人民币)。除实行房价优惠外，政府还实行另外两种住房补贴政策：一是针对大量住房供应和贫民窟改造的住房建设给予补贴，二是以解决贫困住户房租承受能力为主的房租补贴。

　　第三是实施税收优惠政策。对住房抵押贷款实行免税政策。贷款利率根据通货膨胀和市场利率的变化进行调整。

　　日本：实施税金减免政策

　　日本的公共住房制度实行以财政公共住房投资、实物和租金补贴为主，税收优惠为辅的政策体系。在其住宅供给中，使用政府资金建造的“公共住宅”占有相当大的比重。相关资料显示，从“二战”结束到1996年3月的半个世纪中，日本共建造住宅约5115万套，其中公共住宅占45.7%。

　　第一是财政进行大规模的公共住房投资。政府提供公共住宅的方式主要有三种，分别是通过“住宅金融公库”向建造或购买住宅的个人提供长期低息贷款；地方政府在中央政府的补贴支持下建设廉租住房；中央政府设立“日本住宅公团”，为大城市的工薪阶层提供住宅及宅基地。具体举措包括：一是政府提供用于租用的公营住宅。1951年，日本颁布《公营住宅法》，由日本各地区政府机构接受国家财政补助，建造或向民间买进然后向中低收入(年收入为510万～610万日元)居住困难家庭提供出租住宅。由于中层收入家庭优质住宅不足，从1993年开始向中层收入家庭提供优质出租住宅。政府补助的建房资金占工程投资的1/2，另一部分由地方政府或从经营收入中解决。建设面积最大不超过70平方米(指使用面积)。公营住宅的租金相当于市场租金的1/2。二是由国家和地方政府共同出资建立都市整备公团，新建或改建住宅。“公团住宅”面积大体在70～90平方米，向月收入为25万日元以下的家庭出租。三是政府与地方公共团体共同成立住宅供给公社，分别建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。其租金水平严格按收入线确定，一般占各收入层家庭收入的18%～20%，平均为市场租金的55%。

　　第二是实行实物和租金补贴。日本政府的财政补贴分为两种：第一种是政府财政拨款，一方面用于低收入家庭的租房、购房补贴，另一方面用于资助公营住宅建设。第二种是政府财政投资贷款，一方面对住宅都市整备公团住房建设投资贷款，另一方面是将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。

　　第三是实施税金减免。政府以低税和免税优惠促进中低收入者兴建与购置住宅。《住宅取得促进税制》规定，利用住宅贷款自购、自建住宅的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年年底的住宅贷款剩余额的1%。对财产登记税、不动产所得税、城市建设税实行减免。对住房资金中的赠款部分免缴赠与税。

　　新加坡：政府分配为主，市场出售为辅

　　新加坡推行以“居者有其屋”为目标的一系列经济政策。长期坚持“以政府分配为主，市场出售为辅”的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。目前，新加坡全国约有84%的人安居在组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。新加坡公共住房制度主要由财政公共住房投资、实物和租金补贴政策组成。

　　第一是财政投资兴建政府组屋。建屋发展局是新加坡最大的住房供应者，政府通过减让土地费用的方式向建屋发展局进行间接补贴。在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于我国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。居民购买组屋价格低廉，但同时也受到严格的交易限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税。

　　第二是给予实物和租金补贴。政府分级提供公有住宅补贴。购买一室一套的公有住宅，政府补贴1/3；购买三室一套的公有住宅，政府只补贴5%；购买四室以上一套的公有住宅，不仅无补贴，而且还要按成本价的5%上缴政府。直接补贴的货币形式每年从财政预算中安排。新加坡公共租屋的租金一般占住户家庭收入的4%～15%。房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次，家庭月收入在800新元或以下的家庭，只需缴纳总收入的10%作为房租；月收入在800～1500新元的家庭，房租占收入的30%。

　　延伸阅读

　　发展房地产业不宜过度市场化

　　深入比较研究国外的住房制度，我们发现，国外发展房地产市场和建立公共住房制度的许多经验值得我们借鉴，尤其是财政投融资和财税政策在公共住房制度建设中发挥支撑作用的做法对我国具有重要借鉴意义。

　　首先，各国公共住房制度和普通商品房市场相互补充、协调发展，但公共住房是各国住房制度和房地产业公共政策的核心，是政府提供公共服务的基本职能和重要方面。

　　从主要发达国家和新兴市场经济国家房地产领域的财税制度安排看，各国都将“解决居民的基本居住问题”上升到宪法或法律的层面来规范和实施，并作为政府依法履行基本公共服务职能的重要方面。建立规范、完善、稳固、可负担的公共住房制度，不仅是各国公共政策的重要组成部分，而且被认为是掌握房地产市场主动权，保持社会整体稳定的重要因素。与我国房地产业长期以来过度市场化取向明显不同的是，各国政府依据相关法律法规，积极制订和实施各项公共住宅发展规划，不断完善和提升公共住房制度体系，致力于解决中低收入群体的住房困难问题。除限制和严厉打击房地产投机炒作外，政府对普通商品房市场无须给予过多关注。

　　其次，各国公共住房制度的政策重心是以财政投资和财政支出政策为主导、税收政策和必要的行政措施为辅助，大力发展公共住宅业，提高对居民的基本住房保障能力和水平。

　　公共住房制度无疑是各国政府房地产业公共政策的核心。虽然各国在建立和发展各自公共住房制度方面所采取的措施侧重点不尽相同，但通过财政投资和财政支出手段建立公共住房制度的基本框架却是各国公共住房政策的共同特点。美国、英国、瑞典、日本、新加坡等国财政直接投资建设或购买的公共住宅规模基本与中低收入家庭的占比相当。部分国家的政府投资比例甚至还相当高，如日本、瑞典及英国伦敦市等。即使在财政直接投资相对较少的国家，多样化的财政补贴在政府公共住房制度体系中同样占有重要地位，与财政直接投资建设或购买共同支撑起国家公共住房制度。与我国在住房保障制度建设中侧重使用税收手段明显不同，税收政策在各国公共住房制度建设中虽有使用，但并不占据主要位置。从调整社会财富分配的角度看，世界各国对公共住房制度的财政支持属于直接调控的财政投资和财政补贴，其调控功能要明显强于我国属于间接调控的税收政策。在公共住房制度建设初期，公共投资和财政补贴远比税收政策来得有效。同时，公共住房制度的建设过程中，在公共住宅业和普通商品房市场的有效衔接上，各国并没有排斥必要的行政干预，如马来西亚等国就有在内部“交叉补贴”的基础上强制房地产开发商配建一定比例廉价房的政府规定。

　　最后，各国以税收政策为主导、以必要的行政措施为辅助，限制普通商品房市场过分投资，防范和打击投机炒作。

　　对于普通商品房市场，各国政府主要运用税收工具，不断完善房地产领域税收制度，保持对房地产投机的高压态势，防范和打击投机炒作。如美国的地税，英国的印花税、资本增值税、所得税、遗产税、市政税，法国的地皮税、住房税和空房税、遗产税，日本的不动产取得税、房地产登记许可税、继承税和赠与税、物业税、都市规划税、所得税、居民税、固定资产取得税、不动产税，韩国的财产税、综合不动产税、资产增值税、住宅税，马来西亚的产业盈利税等。在此基础上，各国政府还结合运用必要的行政手段，如规定某些房产的禁售期、禁止住宅预售权转让、住宅实际交易价格申报、全国房地产信息系统联网等行政措施，限制普通商品房市场过度投资，保持房地产市场健康发展。

文章来源：当代金融家